על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בין החודשים דצמבר 23 לפברואר 24 נמכרו כ-21,580 דירות, לעומת חמישית בין החודשים ספטמבר לנובמבר 2023 . על פי המידע הנמצא בידיי קצב המכירות בחודשים מרץ אפריל כמות המכירות אף עלתה בצורה משמעותית עוד יותר ולהערכתי מתקרבת לממוצע החודשי בעשורים האחרונים .לראשונה מאז המלחמה גם מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה שהגיע לשיא של 67,980 דירות שלא נמכרו ירד בחודשים אלו אחרי האטה ארוכה בקצב המכירות שהביא כאמור לשיא של כל הזמנים .

נשאלת השאלה איל ולמה זה קורה

חשוב להבין ששוק הנדל"ן הישראלי בעשורים האחרונים מתאפיין בעליות מחירים הנעות בממוצע בין 15-4 אחוזים לשנה כאשר העליות הדרמטיות בשוק קרו לאחר תקופת הקורונה שאפילו הגיעו לעלייה שנתית הנושקת ל- 20 אחוז בשנת 2022. מאז הקמת הממשלה החדשה והרפורמה המשפטית שביקשה לבצע בתחילת שדרכה לצד עלייה עקבית של ריבית לאור נתוני האינפלציה שהאמירה ( לאחר היציאה מסגרי הקורונה ) קצב מכירת הדירות הלך וירד בהדרגה ( בעיקר באזור המרכז ) כאשר המלחמה שפרצה ב-7.10 הביאה בתחילת הדרך לשיתוק מוחלט של השוק בכל האזורים בישראל. דבר זה הביא למבצעי חסרי תקדים של הקבלנים בהטבות שלא נראו בעשרים השנים האחרונות לרבות תנאי תשלום יוצאי דופן, פטור ממדד והלוואות קבלן שהריבית והצמדה משולמת מראש על ידי היזם והכל במטרה למכור דירות ולא להיתקע עם מלאי גדול שהריבית גבוהה והיזם לא עומד בתנאי הליווי ונאלץ להזרים עוד הון עצמי בתקופה שבה קשה לגייסו .

בחודשים הראשונים למלחמה הדבר לא ממש עזר להגברה של קצב המכירות גם לאור ההלם הגדול שבו כולנו היינו שרווים מהטבח הנוראי ב-7.10 וגם לאור גיוס המילואים הנרחב שהגיע בשיאו לכ 300 אלף מגויסים גברים ונשים כאחד. יזמים רבים הציעו ומציעים כאמור הטבות תשלום חסרי תקדים שלמו 5/7/10/15 או 20 אחוז בעת חתימת החוזה ואת היתרה סמוך לאכלוס לצד פטור ממדד .אלא שהחל מחודש ינואר כולנו התחלנו לראות חזרה הדרגתית למשרדי המכירות ובחודשים מרץ אפריל הסכר נפרץ והיקפי המכירות מזכירים בחודשים אלו את היקפי המכירות אחרי תקופת הקורונה שבה הישראלים הסתערו על משרדי המכירות ומחירי הדירות עלו ב-20 אחוז לשנה כאמור.

אז מה גרם לשינוי?

הסיבה הראשונה היא כי ישראל נמצאת במלחמה שסיומה עדיין לא נראה באופק. עלות המלחמה מוערכת כיום ב-1.1 מיליארד שקל ליום עלות שמביאה אותנו למחיר שהוא עד כה אסטרונומי של מאות מיליארדי שקלים ואם לוקחים את העלות הראשונית של גיוס המילואים המסיבי ואובדן התוצר, אנו נמצאים לפי ההערכות בסכום עצום ועלות מלחמה עד כה של למעלה מ 500 מיליארד שקל ( שווה לתקציב המדינה השנתי של ישראל ! ) כפועל יוצא מכך בחודשים הקרובים המדינה תיאלץ להעלות מיסים לרבות מע"מ ומיסים ישירים ועקיפים כדי לממן את הוצאות המלחמה ולהקטין את " הבור " בתקציב שעומד כיום על שיא חדש של 117.3 מיליארד שקל, הגבוה בתולדות המדינה .

שנית עיקר השוק כאמור היום מתנהל באמצעות הטבות תנאי תשלום חסרי תקדים כלומר משקיעים, משפרי דיור ומחוסרי דיור לא מתמודדים עם הצורך בלקיחת משכנתא בתנאי השוק הקיימים והריבית הגבוהה כי כל התשלומים העתידיים למעט ההון העצמי הנדרש בחוזה משולם סמוך למסירה ואין צורך כרגע לקחת משכנתא, כיוון שכל המימון נעשה על ידי היזמים או באמצעות הון עצמי למימון הביצוע או לחלופין באמצעות הלוואות קבלן שמשולמות על ידי הקונה אולם הריבית וההצמדה משולמות על ידי הקבלן מראש לבנק.ישנה ירידה בהתחלות הבנייה, עלייה במחירי הביצוע, וחשש גדול של קבלנים לפתוח פרויקטים חדשים ( עד לפני כחודשיים שלושה ) , מלאי הדירות הלא מכורות מצטמצם בהדרגה כאשר קצב הילודה בישראל הוא הגבוה ביותר במדינות ה OcED והצורך בדירות בישראל עולה מול הממוצע השנתי של התחלת בנייתן של 50 אלף דירות בממוצע בשנה.

כלומר, מרבית הקונים בשוק כיום אינם מתמודדים עם הצורך בתשלומים שוטפים לאורך תקופת הבנייה וכאשר הציפייה של כולם בשוק שהמחירים בעוד ארבע שנים יהיו גבוהים יותר לטובת משקיעים שיבקשו לממש את ההשקעה שלהם, משפרי הדיור שאינם צריכים כרגע למכור את דירתם עד כמעט כניסה לדירה החדשה שרכשו ומחוסרי הדיור שאינם צריכים לשלם שכירות כיום לצד תשלומי משכנתא שוטפים .

לסיכום, אי הודאות בישראל כרגע לאור המלחמה המתמשכת, אי הידיעה כיצד יסתיים המצב בגבול הצפוני וההשפעה של המלחמה על המצב הכלכלי בישראל, המדיני, הביטחוני והפוליטי מקשה לקבוע האם נראה אופוריה מתמשכת או טרגדיה מתקרבת בשוק הנדלן הישראלי . על כולנו להישאר אופטימיים . 

הכותב, ניר שמול –  מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית ומנכ"ל חברת שניר.